ももじろうです。
いつもジルがお世話になっております。世帯主で主夫のパートナーです。
「老後を豊かにシリーズ」老後の住処（すみか）について
荒れ狂う洪水が、家を破壊、2階迄浸水し住めなくしている画像が一杯放映されました。折しも、7月8日に再放送があったNHKBSの英雄たちの選択の、治水の三傑でゲストの新潟大学名誉教授、大熊 孝(おおくまたかし 専門・河川工学、土木史) さんが話された、本家の災害、分家の災害が非常に印象に残りました。
「本家の災害」、「分家の災害」
調べると2014年9月に大熊先生が書かれたWebページがありました。
最近、土砂災害が頻発しているので、久しぶりに投稿させていただく
「本家の災害」、「分家の災害」という言葉をご存じだろうか？
まず、「本家の災害」、「分家の災害」であるが、本家といわれるところは、
長い歴史の経験的知恵で相対的に災害に強いところに立地しており、
本家が災害に遭うような場合は「天災」と考えるべきであり、分家は急激な
人口増加のもとで災害に弱いところに立地せざるをえず、
災害に対する備えが不十分であり、災害を受けやすく、
分家の災害はいわば「人災」と言わざるをえないという考え方である。
さて、私たちは一日の仮に労働の疲れを休めるために布団に入ります。その前に入浴をするかもしれません。その布団が雨でぬれないないために屋根の下で寝起きします。
自分の名義の家であろうと、他人名義のソレでも普通は家に住んでいます。そうでない人はホームレスと呼ばれ、地下道や、高速道路の高架下、橋げたの下で寝泊まりしています。
世の中には賃貸の方が気軽でいいと言う人もありますが、民間の賃貸物件は面倒を避けるため高齢になると貸してもらえない場合もあります。昔は家族親類がなっていた保証人も親戚付き合いが希薄になり今は保証会社がお金で引き受けてくれますが、問題もあると聞いております。となると、持ち家が一番と言う結論の方もあるかと・・。
終（つい）の棲家（すみか）
で、本日の本題、定年後年金収入が主な所得の人が
１．子育てした郊外のニュータウンの分譲住宅を売って、（通院、買い物に便利な）
都会のマンションに老夫婦で住み替える。
２．都会ではあるが、駅まで、徒歩、バスで遠いので、地下鉄の駅から徒歩5分の
マンションに老夫婦で住み替える。
の注意点を話します。
まずはこの表をご覧ください。
マンション管理組合問題
自分たちが分譲マンションで暮らし、初老になりいろいろ経験した結果を元に話します。マンションで一番の問題は管理組合の役員のなり手が居ないことです。輪番制で毎年強制的に当てはめられるのは良いのですが、はなはだしきはその年の管理組合役員なのに全然出席しない幽霊役員、高齢で免除してほしいという人、若いがそんなことはやりたくないという人、各マンションにはいろいろな人が居ます。
今時マンションで、心配があるといえば
１．駐車場問題、高齢化して駐車スペース借り手がないと管理組合の（予定）収入が減る。
経費が掛かる機械式駐車場の場合は更に問題が大きい。支出＞収入＝赤字が起こる。
２．先ほどの、管理組合役員の成り手問題。住人の高齢化も含めて問題。
３．ところによっては、修繕積立金が不足して、定期大規模修繕が予定年度にできない。
25年間で分譲価格の10%積立が目標
最初にご覧いただいた表は最近とある分譲マンションの広告をまとめたものです。
つい先日、2年か遅らせた大規模修繕が終わりました。マァ満足な修繕内容です。
一部不満な住戸もあります。実のところ。
その経験から言うと、通常マンション販売時には、売り主さんの親切で、修繕積立金が低く抑えてあり、マンション購入資金、引っ越し費用等出て行くものが多い家計を助けます。
このつけは後年に回り、気がつくとどの管理組合も出来レースの様に修繕費用が足らない状況を発見します。
ここで厄介なのが、非協力的住戸住民と、
高齢になり（収入も年金だけと限られるので）大規模修繕をするために修繕積立金値上げしなくて良いという住民です。自分が生きている間住めれば良いというすごい意見も・・。
今日の結論、貴方が定年後に駅近のマンションに住み替える時、管理費だけでなく、その時の修繕積立金の25年分がマンション購入価格の10％以上かどうか確かめる事。
（これは、あまりに古い物件には当てはまりません）理由は、その少ない修繕積立のマンションは、いづれ値上げして修繕するか、修繕を先に伸ばすかの２つしか道がないから。
先に延ばすと言っても２・３年ならともかく10年先はいけません。傷みが激しくなります。
15階以上の高層マンションは、足場でなくゴンドラでの外壁メンテ・修理なのでこの10%は当てはめられるかわかりません。念のため。
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